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乐居财经 李礼 5月23日，信达证券发布房地产行业第20周周报。

本周核心观点：2023 年 5 月第 3 周，新房与二手房成交面积环比回落，新房同比增速降低至 13.75%，其中一线城市受去年 4-5 月低基数影响，同比增速保持在 114.27%的高位，二线与三线城市同比则基本持平；二手房同比增速为 42.86%，其中三线城市同比增速最高。房价方面，一线/二线/三线城市 4 月新房价格环比分别变动 0.40%/ 0.40%/ 0.20%，一线环比增速与 3 月相比继续上升；二手房价格环比分别为 0.20%/ 0.00%/ 0.00%，不同能级城市环比增速相比 3 月均有降低。库存方面，本周 15 城库存面积环比上升，去化周期缩短。集中供地方面，5 月 19 日，成都 2023 年一批次供地结束。5 月 19 日出让 8 宗地块，沿用“限价竞买+抽签竞得”方式进行。最终 1 宗溢价、6 宗底价成交、1 宗流拍，成交金额 101 亿元，平均溢价率 2%。房企方面，国央企仍为拿地主力。3 月 22 日至 5 月 19 日，成都一批次供地圆满完成，成功出让共计 34 宗宅地，面积 129 公顷，成交金额达到 311 亿元。5 月 18 日，福州完成 2023 年首场土拍。本次出让 5 宗地块，总出让面积 6.42 万平，总成交规划建面 14.09 万平。采用“限地价+竞首期付款比例+摇号”方式拍卖出让。最终 3 宗封顶、2 宗底价成交，成交金额 12.84 亿。成交楼面均价 9111 元/平，平均溢价率 10.2%。房企以本地国企为主，厦门国贸、福州城投、福州左海、福州地铁均有地块入手。

重点政策解读：5 月 19 日，深圳市住建局印发《深圳市保障性租赁住房筹集管理工作指引(试行)》。指引中提到，房源筹集条件方面，住宅、商务公寓，产业园区配套宿舍，商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，城中村房屋，以及其他社会存量房屋，可以筹集作为保障性租赁住房。筹集方式方面，住房主管部门、保障性住房专营机构及其他市场主体可以通过租赁、合作经营社会存量房屋或者购买市场商品房等形式收储房源。为加快解决新市民、青年人等群体住房问题，2023 年 2 月深圳市委、市政府将“十四五”规划建设筹集保障性住房原目标从 54 万套（间）提高到不少于 74 万套（间），其中保障性租赁住房增加了 20 万套（间），保租房建设筹集目标进一步提升。我们认为，深圳市明确保租房筹集管理方式，有助于加快推进保租房建设，更好满足当地新市民与青年人需求。

一周行情回顾：本周（2023/05/15-2023/05/21）申万房地产指数下跌 3.96%，跑输上证综指 4.30pct，在各类板块中位列第 30/31，恒生地产建筑业指数下跌 3.79%，跑输恒生综指 2.69pct。本周涨幅前 3 的地产公司分别为：华丽家族（26.15%）、世荣兆业（8.16%）、万业企业（5.85%）；本周跌幅前 3 的地产公司分别为：阳光城（-22.77%）、新华联（-22.40%）、ST 粤泰（-22.11%）。本周恒生物业服务及管理板块下跌 4.59%，跑输恒生综指 3.49pct，在各类板块中位列第 12/13。本周涨幅前 3 的物业公司分别为：建业新生活（7.59%）、绿城管理控股（2.39%）、第一服务控股（2.22%）；本周跌幅前 3 的物业公司分别为：正荣服务（-16.67%）、融创服务（-12.96%）、合景悠活（-11.70%）。

地产市场监测：本周（2023/05/13-2023/05/19）30 个大中城新房成交面积298.83 万平方米，同比上升 13.75%，环比下降 11.18%。15 城二手房成交面积 206.90 万平方米，同比上升 42.86%，环比下降 14.12%。监测 16 个重点城市库存面积 18280.03 万平方米，环比上升 0.11%，去化周期 85.29 周，较上周缩短 0.89 周。上周（2023/05/08-2023/05/14）100 大中城市土地供应建面 2690.25 万平方米，同比下降 21.86%，环比上升 103.23%；土地成交建面2727.78 万平方米，同比上升 10.00%，环比上升 2.84%；供需比上升为 0.99，溢价率为 6.47%。

房企融资情况：本周（2023/05/13-2023/05/19）房企境内新发债总额为 13.00亿元，同比下降 87.79%，环比下降 80.11%；债务总偿还量为 48.42 亿元，同比下降 37.67%，环比下降 21.92%；净融资额-35.42 亿元。

风险因素：政策风险：房地产调控政策收紧或放松不及预期。市场风险：房地产市场销售情况恢复程度不及预期，行业资金压力缓解不及预期。