​最近两年，楼市说得最多的一个概念，就是分化。

城市在分化、片区在分化、房企在分化、品质在分化、楼盘在分化……

(资料图片)

当楼市普涨时代告终，分化时代到来，“闭眼入、随便买”已经是过去式，拥有正确的购房逻辑尤为重要。

一．趋势：楼市回暖势在必行

近段时间，从全国到郑州，楼市刺激大招陆续出台。

就以郑州来说，5月11日，公积金新政出台，市内5区可用住房公积金余额来支付购买新建预售商品住房首付款。而且贷款额度也给足了，首套刚需夫妻双方满足条件可贷100万，二套改善最高贷款额度80万；提取也更加便利，在郑好办App直接线上提取……

除了公积金政策，郑州从去年3月开始，就不断在放大招。二环外限购取消、部分区域新房和二手房首付可20%、贷款利率低至3.8%、发放购房补贴、推进“带押过户”、降低限售年限、降低交易税费……

这些政策的力度，堪比2016年政策宽松的程度，说明楼市已经加速走在宽松路上了。

市场端现阶段虽然还没普遍回暖，但已经有了一些筑底反弹的迹象。

国家统计局数据显示，2023年1～3月份，我国商品房住宅销售面积增长1.4%，销售额30545亿元，增长4.1%，增速自2022年以来首次转正。

郑州今年1~5月，二手住宅成交量已连续5个月上涨。5月，郑州全市二手房总成交11544套，比4月份的10975套，多卖了569套，环比增长5.2%。虽然只是微涨，但在5月全国主要一二线城市中却非常出挑。

无论是政策端的一轮轮救市，还是市场端的数据表现，都在说明一个问题：房地产好起来只是时间问题，楼市回暖势在必行。大胆预测一下，2024年将是回暖的一年，2025年大概率会迎来一个爆发期。

二．市场：哪些项目还有价值？

普通人需要做的，就是抓紧在政策利好期、楼市回暖前杀入，找到有价值的城市板块和项目，然后静等楼市回暖。

这个时候，选对的房企、对的板块、好的产品，就显得尤为重要。

我们以中指研究院发布的《2023年1-5月河南省重点城市房企销售业绩排行榜》来看。在今年郑州1-5月房企销售业绩中，保利发展以53.84亿元销售额拿下第一名，万科、华润以51.59亿、45.59亿元紧随其后。

特别是第一名的保利，比第四名24.25亿元销售额，远远高出大一截。这种断崖式的差距，恰恰说明了当下楼市的一些置业逻辑：要选对的房企、对的板块、好的产品。

比如，保利卖的很好的几个项目，分别在各个板块都是大热门，非常能打。

保利和光屿湖，根据克而瑞数据，4月来访831组，签约套数117套，签约金额1.8亿；5月市场骤降情况下，案场披露仍然卖到了1.5亿元业绩，在高新区销量领先。

这个楼盘，处于高新区双湖科技城，占据了整个新区c位，也就是说新区各种规划利好，地铁、商业、教育等都在这个位置。

而这个项目又拿出了保利大师级的和光系产品，舒适度极高。特别是户型堪称一绝，140平户型设计出了7米大阳台，领跑了整个片区的产品力。

再比如，保利大都汇。地处金水北，整个片区凭借其交通便利及区位价值，价格一直坚挺。

项目又处在金水北的成熟区域，与北龙湖一路之隔，承接北龙湖外溢，地段没得说。产品又非常稀缺，低容积率小高层产品，在周边高层小区中独树一帜。

这些热销楼盘说明了一个道理，优秀的产品力、优秀的地段，依然是市场中的硬通货。

那么在当下，哪些房企更加靠谱？在房企销售榜单前10名中，以保利为代表的央国企就占了5席。

现在的买房趋势，是选择靠谱的大开发商。而央企、国企开发商可视为“首选”，开发商的背后有着雄厚的实力，财务更稳健。

以土拍市场为例，在整个行业现金流紧缩之下，多家知名房企陷入流动性危机，每一轮土拍都考验着房企的综合实力。

去年前三个季度，保利发展豪掷百亿多城拿地，分别在北京、南京、广州、佛山、合肥、南昌、厦门、福州、东莞、济宁、成都、莆田、赣州、厦门及三亚等城市均有落子。

敢于积极拿地，必然是行业佼佼者，侧面证明了运营状况和企业实力。在房企频频暴雷的当下，国央企的品牌实力，就是保交房的定心丸。

三．时机：买对很重要

坦白来说，郑州的买房人现在站在了历史的节点之上。

首先是宏观政策的大放水。3.8%的商贷利率，处在有房地产行业以来的最低点，几乎快要和公积金贷款利率站在同一个维度上；很多楼盘实现20%首付，直接降低了撬动房产的成本；银行额度和放款速度也非常快，月供成本直接减少。

并且，市场上已经出现性价比很高的项目，有个别区域的项目，出现了非常大的让利空间。

比如，近期保利河南推出了年中大促活动，真金白银补贴消费者，覆盖郑州、洛阳、开封、许昌四个城市共12家楼盘，价格足够让人惊喜。

这些历史级的利好，一点点叠加，组合出了较好的买入时机。因为，买入价足够便宜，利率又足够低，就为自己的资产保值留出了足够厚的护城河。

但机会只属于拥有钱、拥有购房资格，又有魄力买对房的少数人。在央国企项目中，选择一个占据城市一级板块、稀缺地段资源的品质住宅，将是你在本轮地产周期里，一个最对的选择。